넘쳐나는 여수시 아파트...사택 부지까지 아파트 건축(?)

"사실이 아니길 바란다"

여수산단 입주 대기업인 선원동 롯데케미칼(호남석유) 사택부지를 재개발해서 종업원 사택과 일반 아파트로 분양한다는 소문이 나돈다. 

사택 부지는 1982년 취득하였고, 면적은 142,511㎡(43,185평)이다. 제2종 일반 주거지역이고, 일반미관지구이다. 현재 공시지가도 1㎡당 474,100원(1평당 1,564,530원)이다. 사택 정문 앞 폭 25~30m 대로 건너 상가는 1평당 1천만원 이상으로 거래되고 있으니 실제 거래가는 상상을 초월한다.

여수시 도시계획 조례와 건축조례에 따르면 제2종 일반주거지역은 건폐율(건폐율(%)=건축면적/대지면적 *100]은 60퍼센트 이하, 대지면적에 대한 연면적 비율인 용적율은 250퍼센트 이하(1종은 200퍼센트 이하), 층수 제한이 없다. 따라서 이곳 사택 부지에 22층 이상의 고층 아파트를 짓는다면 교통 혼잡은 불가피하다. 이미 인근에 신동아파밀리에와 부영아파트가 들어서 있어서 고층 아파트 숲을 이루고 있다. 지금도 이 지역은 서부시장이 있어서 출퇴근 시간에 상습 정체구역이다.  

이러한 움직임은 모두 여수시가 자초한 것 같다. 2013년 1월 여수시는 ‘2020년까지 아파트 1만 세대 공급, 죽림․돌산․문수․웅천, 임대 4700세대＋분양 6,900세대’를 짓겠다고 발표를 하였다. 그 계획 속에 ‘여수국가산단 입주 대기업들의 사택 17개단지 2,931세대의 환경 개선 사업을 2020년까지 진행해 산단 유출 인구의 재흡수도 고려하고 있다’는 내용도 들어있다. 이 회사도 여수시의 사택 환경 개선 사업 차원에서 사택 부지에 아파트 건축을 추진하고 있는 것 같다.

여수산단 사택은 공장용 건축물

2005 여수국가산업단지 관리 기본 계획 개정고시(산업자원부 고시 제2005-46호)에 지금까지와 달리 ‘산업시설구역에 입주한 업체의 여수시 소재 종업원을 위한 사택(1,029,429㎡)은 지방세법 시행규칙 제 104조의 10에 규정하는 '공장용 건축물'에 해당한다’로 변경하였다. 그 전 ‘02. 3. 9 남동국가산업단지 관리기본계획에는 전혀 그런 규정이 없었다.

이것은 사택부지를 2005년부터 국세인 종합부동산세(종부세) 신설에 따른 과세 대상에서 제외시키기 위한 조치였다. 종부세는 종합토지세 명칭이 폐지되고 재산세에 건물과 토지분도 포함하여 과세되도록 한다. 여수산단 사택부지는 비업무용 토지가 되어 과중한 세 부담을 피할 수가 없었다. 대기업들이 가만히 있지 않았다. 대기업의 반발로 사택부지는 ‘공장용 건축물’이 되면서 분리과세대상으로서 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

개정되기 전 지방세법시행령 142조의2 (공장의 건축물) (공장용 건축물) 법 제188조제1항제2호(3)에서 "대통령령으로 정하는 공장용 건축물"이라 함은 제조·가공·수선이나 인쇄 등의 목적에 사용하도록 생산설비를 갖춘 것으로 행정자치부령이 정하는 공장용 건축물을 말한다. [전문개정 2000·12·29] [[시행일 2001.1.1.]] 어디에도 사택부지에 대한 규정이 따로 없었다.

'공장용 건축물'의 정의는 기본계획의 ‘지방세법 시행규칙 제 104조의 10’은 2005년 삭제되었고, 지방세법 시행규칙 제72조 (공장용 건축물의 정의)에 나온다. 지방세법시행령 제131조제2항의 규정에 의한 ‘공장용 건축물’은 영업을 목적으로 물품의 제조·가공·수선이나 인쇄 등의 목적에 사용할 수 있도록 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물, 그 제조시설을 지원하기 위하여 공장 경계구역 안에 설치되는 다음 각호의 부대시설용 건축물 및 「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제33조의 규정에 의한 산업단지관리기본계획에 의하여 공장경계구역 밖에 설치된 종업원의 주거용 건축물을 말한다.

법과 시민 정서에 어긋난 사택부지 매각

'공장용 건축물' 사택 부지이므로 종업원이 아닌 일반인들에게 아파트를 지어서 분양을 할 수 없다. 분양을 하려면 회사 소유가 아닌 제3자에게 매각하는 것이다. 대표적인 것이 금호석유화학과 한화케미칼 사택부지이다.

금호석유화학은 사택부지를 매각하여 시전동 금호쉘사택부지에는 우림필유아파트, 도원 사거리 안산동 금호석유사택부지에는 부영주택이 고층아파트를 지었다.

한화케미칼(한화석유화학)은 2003년 웰롭에 소호동 126번지 외 9필지, 170여세대의 주택을 매각한다. 2014년 2월 서울고등법원 형사5부(김기정 부장판사)는 김승연 그룹 회장 판결에 있어서 이와 같은 소호동 부지 매각을 저가 매각으로 판단하고 배임 건을 유죄로 인정하였다.

재판부가 저가로 판단한 것은 2006. 3. 31. 회사가 소유한 시가 약 713억 원 상당의 여수 소호동 소재 부동산을 공소외 8 회사에 공시지가 수준인 441억 원에 매도하도록 지시하였다는 것이다.

사택부지 용도 변경과 재개발 시도 좌절

2003년 12월 19일 여수시도시계획심의위원회에서 LG정유와 화학, 그리고 한화가 신청한 사택 부지를 일반주거지 1종에서 2종으로 변경 건을 심의하였다. 심의 결과 전체 부지 10%를 시에 기부하는 조건부로 의결 통과시켰다. 그러나, 시민단체 등의 반대로 전남도에서 통과되지 못해 제1종일반주거지역으로 그대로 남아있다.

2002년 LG정유 소호동 295번지, 한화석유 소호동 126번지 LG화학 안산동 29번지 등 약 6만여평의 사택부지에 대해 도시계획 변경안 심의를 신청했다. 당시 사택부지는 도시계획상 1종으로 5층 이하로 건축이 가능하게 돼 있다. 변경 사유는 사택을 건축한지 거의 20여년이 된 건물은 이제 새로 사택건물을 신축해야 할 형편으로 한정된 부지에 좀더 넓고, 많은 세대를 건축하기 위해서 15층 이하로 건축할 수 있는 2종 부지로 변경 신청을 한 것이다.

삼성SDI(제일모직)는 2011년 9월 사택 부지에 ‘삼성 래미안 아파트’를 지으려다 취소를 하였다. 제일모직 신기 사택은 6만1600㎡부지의 5층 높이 10개동 총 234세대로 지난 1989년 준공되었다. ​제일모직 사택 부지는 여수시 도시계획상 2종 일반주거지역으로 재개발이 추진될 경우 최고 18층 높이까지 건물을 지을 수 있다. 

국내 최고 브랜드 아파트 중 하나인 ‘삼성 래미안’이 여수에 들어오는 것은 찬성한다. 필자는 당시 의견 수렴 과정에서 사택 부지는 안되고, 웅천 택지에 지어야 한다는 주장을 하였다. 지금 많은 시민은 여수시가 공영개발을 한 웅천택지에 부영임대아파트 5천세대 단지에 래미안과 같은 고급아파트가 입주하지 못한 것을 아쉽게 생각한다.

​사택 부지에 일반인 분양까지 포함된 아파트를 세우는 것은 사택 목적에 어긋난다. 특히 1층에 대형 마트인 홈플러스가 들어오고, 종업원 뿐만 아니라 일반인에게도 분양을 하겠다는 것이다. 

사택부지는 ‘산업기지개발촉진법’에 따라 강제 수용

지금의 여수산단이 들어선 것은 산업기지개발촉진법(1990년 폐지되고, ‘산업입지및개발에관한법률’ 신설) 제5조의 규정에 따라 1974. 4. 1. 건설부 고시 제92호와 1976. 12. 31. 건설부 고시 제218호로 985만평의 토지가 산업기지개발구역의 하나인 여천공업기지로 지정되었기 때문이다. 이 법 제10조에 따라 현재의 사택부지의 농토와 대지, 임야는 강제 수용되었다.

그래서 지금의 사택부지는 공장 업무와 관련 없는 목적으로 이용되어서는 안된다. 아파트를 건축하여 일반인에게 분양하거나 매각하는 것은 목적에 어긋난다. 토지수용 목적에 어긋나는 사업을 할 때는 먼저 산업기지개발지역 해제를 하고, 지금껏 지방세제 상의 혜택을 반환해야 한다. 매각과 개발에 따른 금전적 이익을 원래 토지 소유자와 국가, 여수시에 일정액을 배분해야 할 것이다. 사택부지는 당시 보상 비용에 비해 토지 가격 상승으로 인해 엄청난 개발 이익을 거두고 있다.

물론 사택부지를 종업원 입주를 위해 재개발하는 것은 아무런 문제가 없다. 종업원 복지를 위해서 20년이 넘은 사택을 헐고, 더 넓고 최신식의 주거 시설을 짓는 것은 환영한다. (계속)